买房烂尾后拒绝还贷遭银行起诉，法院怎么判？ 全球热推荐

买房是许多人的梦想，但也有不少风险和隐患。如果你是通过银行贷款买房，那么你可能会遇到这样一个问题：如果楼盘烂尾了，开发商交不了房，你还要不要继续还贷款？如果你拒绝还贷款，银行会怎么做？法院又会怎么判？

这是一个涉及到购房合同、贷款合同、合同相对性原理、破产清算等多方面的法律问题，也是一个普遍存在的社会问题。为了帮助大家了解相关的法律知识和权益保护，我们今天就以一个真实的案例为例，来分析一下这个问题。

案例介绍

(资料图片仅供参考)

许先生在上海工作，在上海有一处小房子。2014年底，他想换一套大房子，于是在嘉善一处热销的楼盘购买了一套别墅，因为总房款金额太大，他向某银行贷款392万元。2015年，许先生向开发商支付了首付款，银行贷款很快也下来了，按照规定由银行一次性直接发放给开发商，并没有经过许先生的银行账户。

许先生一方面定期还房贷，一方面日盼夜盼，盼着新房早日交付。可等来等去，等来的却是一个悲催的结果。该楼房开发到第3年，开发商因为资金链断裂，无力继续投资开发，工程一度停工，开发商无法按时交付房屋，只得向购房者宣布延迟交房。半年以后，开发商陷入破产境地，楼盘彻底烂尾了。2018年底，开发商正式向法院提交破产清算申请。

由于楼盘不符合交付条件，法院指定的破产管理人书面通知了许先生：解除他与开发商之间的《商品房买卖合同》。许先生很无奈，也很生气，但楼房烂尾已成既定事实，只好自认倒霉。可是他还背着银行贷款呢！一开始，许先生还在按时还贷，但后来一想：我这是住房按揭贷款，贷款全给了开发商，现在住房没了，我凭啥继续还贷款？于是他决定不还贷款了。

第二个月，银行就不干了，催促许先生尽快还款。许先生拒绝了，并表示自己没有能力还款。银行认为许先生蛮不讲理，并拿出了双方签订的《个人购房贷款及担保合同》第38条约定：贷款发放后，借款人或抵押人与售房人或其他第三方就该房产有关质量、价格、权属、条件或其他事宜发生的任何纠纷，均与贷款人无关，贷款人有权选择继续履行本合同或要求借款人提前偿还本合同项下的全部或部分贷款。银行认为，许先生与开发商的纠纷与银行无关，许先生必须按合同履行还款义务。许先生不服，双方陷入僵局。

2019年底，银行向法院起诉许先生，请求法院判决许先生偿还本金、利息、罚息等共计500余万元，并承担诉讼费用。许先生辩称，他与开发商之间的购房合同已经解除，他没有取得房屋所有权，也没有享受到房屋的使用权和收益权，因此他没有义务继续偿还贷款。他认为，银行应该向开发商追索贷款，并从开发商的破产清算中优先受偿。双方各执一词，法院如何判决呢？

法院判决

经过审理，一审法院认为，本案涉及到两个合同：一个是许先生与开发商之间的《商品房买卖合同》，另一个是许先生与银行之间的《个人购房贷款及担保合同》。这两个合同虽然有关联性，但也有独立性。根据合同相对性原理，合同只对当事人具有法律约束力，不影响第三方的权利和义务。

在本案中，由于开发商破产清算，无法交付房屋，导致《商品房买卖合同》解除。这属于开发商违约，许先生可以要求开发商退还房款，并在破产清算程序中申报债权。但这并不影响《个人购房贷款及担保合同》的效力和履行。因为银行已经按照约定将贷款发放给了开发商，并没有违反合同义务。而许先生作为借款人和抵押人，在签订合同时就已经明确了自己的还款责任，并且在楼盘烂尾后仍然继续还了一段时间的贷款，说明他也认可了自己的还款义务。因此，许先生不能以楼盘烂尾为由拒绝偿还银行贷款。

一审法院考虑到房子无法完成交付，要求许先生继续按月偿还贷款已经没有意义，故而判决解除《个人购房借款及担保合同》，许先生归还银行借款本金、利息，以及未按时还贷的罚息，合计220余万元。

许先生对一审判决不服，提起上诉。二审法院经过审理，认为一审判决正确，驳回了上诉，维持了原判。

普法分析

从这个案例中我们可以看出，在买房烂尾后拒绝还贷遭银行起诉的情况下，法院会根据具体情况，综合考虑购房合同、贷款合同、合同相对性原理、破产清算等多方面的法律规定，来判断购房者是否有义务继续偿还贷款。一般来说，法院会倾向于支持银行的诉讼请求，认为购房者不能以楼盘烂尾为由拒绝还贷，因为这属于购房者与开发商之间的纠纷，与银行无关。银行只是按照约定发放了贷款，并没有违反合同义务。而购房者作为借款人和抵押人，在签订合同时就已经明确了自己的还款责任，并且在楼盘烂尾后仍然继续还了一段时间的贷款，说明他也认可了自己的还款义务。

当然，这并不是说购房者就没有任何救济途径。购房者可以要求开发商退还房款，并在破产清算程序中申报债权。如果开发商有足够的资产来偿付债务，那么购房者就有可能拿回自己的钱。但是如果开发商资不抵债，那么购房者就只能按照法定顺序排队受偿，可能会损失一部分或者全部的钱。

此外，购房者还可以向银行申请延期还贷或者减免利息等方式来缓解自己的经济压力。只要购房者没有出现恶意拖欠还贷的情况，可以向银行提出申请，一般银行都会充分考虑到购房者的现状，并根据实际情况给予一定的宽限期或者减免部分利息。

如果以上方法都无法解决问题，那么购房者最后可以考虑转卖或者拍卖房屋。在征得贷款银行的同意下，将房屋进行转让或出售，然后所得资金偿还房贷。这种方法虽然可能会导致购房者损失一部分资金或者未来的增值空间，但也是一种避免更大损失和风险的办法。如果购房者连续半年以上没有偿还房贷，那么银行会在追讨失败的前提下，向法院提起申请，银行会将房屋收回被低价拍卖，此时购房者将会承受较大的经济损失以及个人信誉受损。

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